Как правильно продать квартиру, если она в ипотеке

Большинство владельцев квартир, купленных в ипотеку, считают, что продать такую недвижимость невозможно. Между тем, возникают различные обстоятельства, от невозможности выплачивать кредит до переезда в другой город, когда вопрос о продаже встает особенно остро. Сделать это достаточно просто, стоит лишь учесть некоторые тонкости.

В каждом банке различные условия ипотечного кредитования, и процедура продажи квартиры может немного отличаться. Главное о чем необходимо помнить, квартира не является собственностью банка, а выступает лишь в качестве залогового имущества, поэтому прямого запрета на ее продажу банк дать не может. Однако обычно банк теряет прибыль, которую бы получил, если бы владельцы квартиры продолжали исправно выплачивать ипотеку, и это может стать причиной некоторых проволочек при оформлении документов.

• Первым делом нужно еще раз ознакомиться с условиями вашего ипотечного договора.
• Связаться со специалистами банка для уточнения деталей. Те, кто уже сталкивался с продажей квартиры, говорят, что бывает полезно позвонить в банк от лица покупателя квартиры и также получить консультацию.
• Затем взять в банке разрешение на продажу квартиры. Оно понадобится при переговорах с покупателями или при подаче документов в риэлтерское агентство. Покупатель или агентство отправляют запрос банку о том, что квартира продается с его согласия.
• Уточнить оставшуюся сумму долга с учетом процентов. Документ должен быть выдан в письменной форме.
• Заняться поисками покупателей.

Специалисты говорят, что нет. Потенциальных покупателей может отпугнуть только один этот факт, хотя для них он не будет иметь существенного значения. Лучше, если покупатели вначале осмотрят квартиру, сформируют о ней мнение и психологически приготовятся к покупке. Решающим моментом может стать репутация банка, если она хорошая, то, как правило, покупатель решается на сделку.

Самый удачный вариант с точки зрения продавца и скорости оформления сделки – покупатель с деньгами, еще лучше – с наличкой. В этом случае часть суммы от продажи, обычно залог, идет на погашение кредита, а остальная – продавцу. Если сумма задолженности велика, то с покупателем составляется предварительный договор при участии банка, по которому он ее гасит, деньги вносятся на счет с учетом перерасчета процентов. Банк выдает документы о том, что с квартиры снимется обременение, и оплата полностью проведена. За несколько дней регистрирующий орган выдает новое свидетельство о праве собственности на квартиру, и можно приступать к оформлению сделки. Покупатель при этом рассчитывается с продавцом оставшейся частью денег.

Стоит отметить, что это довольно редкий вариант, так как люди с наличными деньгами не любят ими рисковать, а предложений квартир на рынке немало. Ваша недвижимость должна быть по настоящему привлекательной, или вы должны быть готовы серьезно снизить цену.

Более 50% квартир на сегодня покупается с привлечением ипотеки. Поэтому высока вероятность того, что покупатель также будет использовать заемные средства. Для банка выгоднее всего, чтобы он воспользовался ипотечной программой именно этого банка. В этом случае он не теряет прибыль от процентов.

Если покупатель оформляет ипотеку в другом банке или организации, то нужно будет дождаться их одобрения. Затем покупатель квартиры подписывает договор со своим кредитором, и организация переводит остаток суммы, которую нынешний владелец должен своему банку, в счет погашения долга. На такую процедуру охотнее соглашаются крупные банки, в которых этот механизм отлажен. Остальные могут настаивать на том, чтобы покупатель квартиры оформлял ипотеку в их банке.

Если осталось погасить не слишком большой остаток, можно сделать это при помощи потребительского кредита. Естественно, доходы продавца или его семьи должны позволять взять необходимую сумму. Плюс данного варианта – квартира привлечет внимание большего числа потенциальных покупателей, в том числе и тех, кто покупает жилье по социальным программам.

Продажа «ипотечной» квартиры в доме, который еще не достроен, тоже имеет свои особенности. С одной стороны, цена такой квартиры на каждом этапе строительства возрастает, в то время как сумма выплат остается прежней. В случае продажи покупатель ничего не потеряет, как бывает при продаже квартиры, купленной в ипотеку. С другой – для покупателя такая сделка достаточно рискованна, так как фактически квартиры еще нет. Как правило, при подобных сделках оформляется договор не купли-продажи, а переоформляется договор долевого участия. В остальном процедура такая же, как и при продаже готовой квартиры. В регионах со стабильной экономической ситуацией и растущим рынком недвижимости приобретение в ипотеку квартир на нулевом этапе строительства и их последующая перепродажа могут быть неплохим способом инвестирования средств.

Пугает беготня с бумагами и очереди? Нет времени на поиски покупателя и переговоры с банком? Самый простой способ – обратиться в риэлтерское агентство. Специалисты возьмут на себя всю работу по поиску будущих владельцев и оформлению сделки, но за это им придется заплатить примерно 5% от стоимости квартиры. Смысл есть, лишь, если вы уверены в том, что квартира с момента покупки сильно выросла в цене, и у вас будет достаточно денег, чтобы заплатить остаток в банк, рассчитаться с агентством и не остаться на нуле. Несомненным преимуществом при обращении в агентство является то, что многие из них предлагают программу «снятие обременения» специально для квартир в ипотеке. Она является по сути перекредитованием. Риэлторы из своих средств погашают кредит в банке и затем продают квартиру, как необремененную. Все документы оформляются юридически грамотно и за короткое время. При таком способе покупатель находится быстрее, но необходимо следить за расчетами агентства, чтобы после сделки не оказаться в минусе.

• Квартира в ипотеке оценивается на рынке недвижимости дешевле, чем аналогичная, но без обременения.
• Сотрудники банка будут контролировать ход сделки на каждом этапе.
• Без справки из банка о закрытии задолженности по ипотечному кредиту Регистрационный орган (Севреестр, Госкомрегистр) не зарегистрирует в дальнейшем сделку купли-продажи.
• Некоторые банки берут 1% от суммы кредита при переоформлении договора на третье лицо, связывая это с тем, что банк несет риски при смене заемщика. Это условие обязательно должно быть изначально прописано в договоре на ипотеку.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, сложнее, чем не обремененную залогом. Однако, если обстоятельства вынуждают это сделать, способы всегда есть.