2017 – хороший год для приобретения недвижимости – Андрей Малафеев

Глава наблюдательного совета MA Group Андрей Малафеев рассказал о тенденциях рынка недвижимости

В прошлом году в Киеве резко возросли объемы продаж жилья премиум класса. Если в 2015 году было продано 82 квартиры, то в 2016 – 157. С чем связана такая тенденция?

Круг людей, которые могут купить элитную недвижимость, достаточно узок. На рынке появились объекты высокого качества, они подешевели и следствием этого стала возможность их приобретения. Изначально объем проданных квартир премиум класса был очень мал, и если говорить о его удвоении в абсолютных цифрах, то это не так уж и много.

Означает ли это, что вскоре мы будем наблюдать еще больший спрос на жилье, поскольку люди будут пытаться купить его уже сегодня, учитывая снижение цен?

Спрос будет разнонаправленным, неоднородным – все формы созданной недвижимости не будут продаваться одинаково. Структура спроса будет меняться и зависеть от многих факторов – курса валюты, экономической ситуации в стране, военных действий на востоке. На самом деле, спрос на недвижимость сейчас достаточно высокий − на сегодняшний день обеспеченность жильем в Киеве в два раза ниже, чем в странах Восточной Европы. Соответственно, у рынка есть запас роста.

Можно ли утверждать, что если квартиры премиум-класса сейчас начали покупать чаще, то спрос на жилье эконом класса тоже вырос в разы?

Спрос на жилье сегмента "эконом" всегда был высоким, около 80-90%. Это обусловлено тем, что на сегодняшний день, в условиях существующих доходов населения, люди принимают решение о приобретении жилья исходя, в первую очередь, из цены. Чем ниже цена – тем выше спрос. Кроме того мы знаем, что у нас нет альтернативы для сохранения и умножения капитала − банкам мы доверяем меньше, фондовый рынок так и не сформировался, выведение капитала за границу затруднено. Поэтому, покупка недвижимости является прекрасной возможностью для населения как сохранить деньги, так и решить, может быть, главный вопрос – собственное жилье для своей семьи.

Значит ли это, что спрос в значительной мере растет из-за того, что люди боятся потерять свои деньги и покупают квартиры не для того, чтобы жить в них, а в качестве капиталовложений?

И для себя тоже. Как правило, большинство людей думают о том, чтобы изменить свои жилищные условия. Множество тех, кто зарабатывает деньги в других крупных городах, покупают квартиры именно в Киеве. Они, как минимум, хотят, чтобы их дети жили здесь.

То есть рынок недвижимости, на сегодня, "живет" только в Киеве?

Одесса, Харьков, Днепр, Львов – города, в которых строятся качественные объекты. На сегодняшний день спрос сегментировался и, соответственно, предложение тоже. Девелоперам и архитекторам приходится прилагать все больше усилий для того, чтобы на них обратили внимание. На сегодняшний день, только в Киеве и области существует более 500 строительных площадок и чтобы покупатель пришел, его нужно привлечь архитектурой, социальной инфраструктурой, хорошей транспортной развязкой. Некоторые застройщики пытаются создать просто красивую обертку, но лидеры рынка делают очень много для того, чтобы объекты недвижимости стали удобными и комфортными.

Расскажите, каким образом застройщики пытаются улучшить качество самого строительства и повысить комфортность?

Ключевое изменение в том, что сейчас происходит освоение больших территорий, то есть комплексная застройка, за счет чего возникает однородность. Исходя из этого, формируется однородная социальная инфраструктура, а это уже другой уровень комфорта.

Предыдущие застройщики пользовались уже сложившейся инфраструктурой. Сейчас, осваивая большие территории, девелопер строит новые транспортные развязки, предусматривает внутри застройки хорошее размещение, разрабатывает унифицированный дизайн обустройства всей территории, наличие необходимого количества парковочных мест, озеленение, чего раньше не было. Сейчас все вышеперечисленное является частью проектов, девелопер сам думает, чтобы территория была красивой и комфортной для жильцов. Благодаря этому человек чувствует себя окруженным определенной средой обитания.

Немаловажную роль играет этажность, ведь для комфорта проживания низкоэтажная застройка удобнее. Еще один ключевой аспект – появляются рациональные планировочные решения. Ведь в период бурного роста рынка, когда ни девелоперы, ни архитекторы, ни потребители еще не знали границ своих возможностей, были однокомнатные квартиры по 100 кв.м. Сейчас же квартиры стали меньше, но функционально они не очень проигрывают. Плюс приходит мода на открытые кухни, технологические решения, которые позволяют жить лучше и каждый ЖК пытается найти свою концепцию, которая сможет привлечь покупателя.

Давайте поговорим конкретнее о цене на недвижимость. Какие именно факторы влияют на ценообразование?

Хотелось бы начать с того, что 2017-й – это хороший год для приобретения недвижимости. Для тех, кто планирует покупку, лучше всего ее сделать в этом году.

Если говорить о ценообразовании, то начинать нужно с земли − ее приходится покупать, поскольку город не выделяет участки бесплатно. Приобретение земли стоит больших денег. Практически все участки были куплены в период "жирных" годов, когда цена была очень высокая. Тогда люди потратили десятки миллионов долларов на приобретение прав на эксплуатацию этих участков.

Второй фактор, который очень влияет на цену – наличие коммуникаций на участке. Когда люди покупают квартиру, они не всегда задумываются, сколько усилий было приложено, чтобы там была канализация, свет, вода. Все это стоит больших денег, при этом иногда необходимо построить инфраструктуру, чтобы подвести все коммуникации. А согласно нашему законодательству, мало того, что нужно сделать все за свой счет, так еще и нужно подарить это монополисту.

Третий фактор − работа архитекторов и градостроителей. Это повышает цену 1 кв. м на 200-300 грн, то есть где-то на 1%.

Также необходимо учитывать стоимость и качество стройматериалов и работы строителей, чем оно выше, тем дороже "квадрат".

На сегодняшний день цены на качественные объекты близки к себестоимости, поэтому девелоперы не получают сверхдоходов, они просто выполняют свою работу − на рынке остались профессионалы.

Мы говорили о новостройках, а как сейчас себя чувствует рынок вторичного жилья?

Сейчас нет тенденции, что ценообразование на всю недвижимость движется по одной линии. Каждый объект имеет свою историю формирования цены, которая зависит от района, качества, возраста и состояния дома. Этот рынок существует, поскольку есть люди, которым необходимо продать жилье и есть те, которым необходимо купить. Но, как правило, больше сделок сейчас происходит на первичном рынке.

На что обращать внимание людям, которые планируют покупку жилья? Как выбрать хорошего застройщика?

На рынке недвижимости, как и на любом другом, есть уже состоявшиеся лидеры. Ими они стали не просто так, а потому что всегда выполняют свои обязательства. Так как я являюсь представителем общественной организации, мы провели премию, которая оценивала качество и соответствие жилых комплексов тем требованиям, которые предъявляют потребители. В результате были выявлены те компании, которые стараются максимально соответствовать существующим требованиям. Результатами нашей работы можно пользоваться для выбора застройщика и принятия правильного решения.