ЖК «4YOU»: зачем новые застройщики для каждой очереди?

Архангельский застройщик «Аквилон-Инвест» в Северной столице игрок новый. У себя на родине компания имеет безупречную репутацию. Но сможет ли девелопер самореализоваться в Петербурге? Специально для вас проверяем один из двух проектов застройщика — ЖК «4YOU».

Изначально в качестве застройщика ЖК «4YOU» выступало ООО «Аквилон СПб», входящее в холдинг «Аквилон-Инвест». ООО «Аквилон СПб» была юридически учреждена 17 июля 2015 года в г. Архангельске. Учредителями общества с ограниченной ответственностью являлись: Фролов А. М. и Рогатых В. А. Оба владельца имели равную долю в уставном капитале — по 50% каждый. Стоит отметить, что данные физлица фигурировали в роли владельцев и других компаний, строящих жильё под маркой «Аквилон-Инвест». С конца 2016 года единственным собственником ООО «Аквилон СПб» стал Фролов А. М.

До начала строительства жилых зданий в рамках проекта ЖК «4YOU», номинальный застройщик не имел никакого опыта в возведении и сдаче жилых зданий. Согласно проектной декларации, строительство ЖК «4YOU», состоящего из 4-ёх корпусов, состоит из двух этапов. Каждый состоит из двух корпусов.

Разрешение на строительство первой очереди выдано 29 января 2016 года и действительно до 29 сентября 2017 года. Первая очередь — это два дома высотой в 18 этажей каждый со встроенно-пристроенным подземным гаражом на 159 мест. В совокупности два корпуса рассчитаны на 782 квартиры. Сдача объекта была отодвинута с июля 2018 года на декабрь того же года. Застройщик оценивает стоимость строительства первой очереди в 2,7 млрд. рублей.

Разрешение на строительство второй очереди выдано 29 января 2016 года и действует до 29 сентября 2017 года. Вторая очередь подразумевает строительство двух 18-этажных корпусов со встроенно-пристроенным подземным паркингом на 159 мест. Запланированного количества квартир в двух корпусах хватит 782 семьям. Оценочная стоимость строительства — 2,7 млрд. рублей. 16 марта 2017 года застройщик получил новое разрешение на строительство.

Начало строительных работ - февраль 2016 г., изменено на март 2017 г. Окончание строительных работ — июль 2018 г., изменено на декабрь 2019 г. Сдача объекта с июля 2018 г. была отодвинута на декабрь 2019 г.

Нельзя обойти стороной тот факт, что в изменениях к проектной декларации второй очереди от 17.03.2017 вместо ООО «Аквилон СПб» застройщиком стало «ООО СПб Инвест». Единственным владельцем фирмы ООО «СПб Инвест» является Рогатых В. А., один из бывших учредителей ООО «Аквилон СПб».

Рогатых В. А. учредителем застройщика первой очереди ООО «Аквилон СПб» быть перестал. Единственным учредителем ООО «Аквилон СПб», строящим первые два корпуса, остался Фролов А. М.

Очевидно, что произошёл раздел строительного проекта между двумя первоначальными владельцами застройщика ООО «Аквилон СПб» Рогатых В. А. и Фроловым А. М.

Новый застройщик второй очереди — ООО «СПб Инвест» был зарегистрирован в г. Архангельске 16 ноября 2016 г. Согласно официальному пресс-релизу, который «Аквилон-Инвест» опубликовал у себя на сайте, разделение было произведено с целью вложения денег дольщиков исключительно в строительство корпусов, где они купили квартиры.

В опубликованных ПД (проектных декларациях) и изменениях к ним говорится, что договоры и сделки, на основании которых идёт привлечение денег для строительства жилого комплекса, за исключением денежных средств, полученных путём подписания договоров долевого участия, отсутствуют. Получается, что финансирование строительства происходит за счёт денег дольщиков и, забегая вперёд, краткосрочных займов. То есть темпы строительных работ напрямую зависят от продаж квартир. В таком случае необходимо проверить, хватит ли количества проданных квартир для полного и своевременного финансирования строительства, согласно заявленному обоими застройщиками графику.

Для этого проанализируем имеющуюся информацию о продажах.

Согласно информации, хранящейся в открытом доступе на официальном сайте Россреестра, по состоянию на 28 апреля 2017 года в двух корпусах I очереди было заключено 212 договоров ДДУ. Такое количество договоров было заключено в период с 21.07.2016 по 11.04.2017.

По состоянию на 28.04.2017, на участке двух строящихся корпусов второй очереди, согласно Росреестру, был заключен один договор ДДУ от 14.03.2016.

К сожалению, информация на сайте Россреестра показывает только договоры, оплаченные с помощью ипотеки. Нужно иметь в виду, что существуют не только ипотечные сделки, а и прямые договоры между дольщиками и компанией-застройщиком.

Взяв во внимание то, что суммарное количество квартир I очереди насчитывает 782 единицы, можно предположить: такая скорость продаж способна обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств, которые необходимы для строительства I очереди, согласно заявленному графику.

Итого: к концу апреля 2017 года застройщик как минимум продал 27% квартир первой очереди. Как заявляет застройщик, в первой очереди остаются не проданными всего 312 квартир, т. е. 60% квартир первой очереди застройщик уже реализовал.

Нужно понимать, что по проданным 60% квартир поступили не все деньги. Если говорить о договорах, заключенных между дольщиком и застройщиком напрямую (по данным застройщика, это не менее половины от количества заключенных договоров), то график платежей при такой схеме синхронизирован с графиком окончания строительства объекта (декабрь 2018 года). Поэтому по прямым договорам поступила лишь часть денег. Это означает, что в будущем застройщик будет получать деньги не только от заключенных новых, а и от старых договоров.

Если суммировать эти и приведенные ранее цифры - становится понятным: застройщиком получено достаточное количество денег, чтобы строительство комплекса велось в соответствии с заявленным графиком.

Вернувшись к началу анализа динамики продаж квартир, взглянем, хватит ли денег у застройщиков, чтобы реализовать запланированное. Для ответа на этот вопрос изучим финансовую отчетность первоначального застройщика — ООО «Аквилон СПб», полученную от Росстата:

Финансовые показатели компании-застройщика 1-й очереди строительства ООО Аквилон СПб» на 01.01.2016 года (в тыс. руб.) Внеоборотные активы Материальные внеоборотные активы 464 037 Дебиторская задолженность 6 346 Финансовые и другие оборотные активы 6 346 Уставный капитал 20 Краткосрочные обязательства Кредиторская задолженность 24 Краткосрочные заемные средства 470 407 Выручка 0 Расходы по обычной деятельности 35 Прочие расходы 24 Убыток 59

На основании представленных цифр видно, что к началу строительства застройщику 1-й очереди ООО «Аквилон СПб» требовалась финансовая помощь, чтобы построить объект стоимостью 2,7 млрд. руб. (сметная стоимость 1-й очереди строительства). И она была оказана заемными денежными средствами учредителей со сроком возврата в течении 12 месяцев на сумму 0,47 млрд. руб., что составляет более 17% от всех затрат на первую очередь. Это значительная сумма, которая позволила начать строительство в хорошем темпе. В дальнейшем, как мы увидели ранее, начались продажи квартир в корпусах первой очереди, причем очень активно. Если просуммировать средства, полученные холдингом от продажи 470 квартир при средней стоимости 3 700 000 рублей и добавить займ от учредителей (470 000 000 рублей) окажется, что строительство первой очереди практически полностью профинансировано. Общая сумма всех поступлений превышает 2,2 миллиарда рублей.

Анализируя представленные цифры видно, что на момент начала строительства первой очереди застройщику ООО «Аквилон СПб» требовалась финансовая помощь, которая была оказана посредством заёма денежных средств в размере 0,47 млрд. рублей у учредителей. Это существенная сумма, позволившая начать строительство объекта в хорошем темпе. Если просуммировать займ и полученные холдингом деньги от продаж 470 квартир (при средней стоимости в 3,7 млн. руб.), то окажется, что строительство первой очереди фактически полностью профинансировано. Общая сумма поступлений — более 2,2 млрд. руб.

Финансовые показатели застройщика второй очереди строительства в открытом доступе отсутствуют.

Оценим темпы строительных работ по первой очереди ЖК «4YOU».

На официальном сайте ЖК предоставлены фотографии строительства корпусов. Более того, установленные на объекте камеры позволяют наблюдать за строительном процессом в режиме online.

Таким образом, можно увидеть, что к началу мая 2017 года монолитная коробка корпуса 1 вылита на уровне 17-18 этажей, т. е. практически полностью. Помимо этого, осуществляется кладка наружных стен здания на уровне 9-16 этажей. Объем выполненных строительных работ можно оценить как 40% от общего объема строительства.

Во втором корпусе первой очереди ЖК «4YOU» монолитная коробка вылита на уровне 14-16 этажей. Также ведётся кирпичная кладка наружных стен. Объем выполненных строительных работ второго корпуса можно оценить как 30% от общего объема строительства. В целом, возведение обоих корпусов выполняется почти синхронно.

По представленным фотографиям можно определить, что корпуса I очереди начали строиться в августе 2016 года. В этот момент на фотографиях запечатлены вырытые котлованы и работы по обустройству свай. К концу 2016 года монолитные коробки двух домов были вылиты на уровне четвёртых этажей, к апрелю - на уровне 14-18 этажей. При сохранении текущего темпа строительных работ — окончание строительства объекта в срок выглядит вполне реальным.

Что же касается II очереди, то тут, согласно фотографиям, к апрелю 2017 года вырыт котлован одного из корпусов, а также закончены работы по обустройству свай. Так как объём строительных работ не значителен, то определить ведутся ли работы согласно завяленному графику невозможно. Однако стоит отметить, что такой вид работ выполнен фактически в два раза быстрее, чем в начале строительства I очереди.

Денежных средств, вырученных от продажи квартир второй очереди, вполне хватит, чтобы завершить её строительство. Учитывая то, что застройщик ООО «СПб Инвест» учреждён исключительно для строительства второй очереди и за своими плечами никаких других объектов не имеет - он будет использовать полученные от реализации квартир деньги только для строительства второй очереди ЖК «4YOU».

Плюсом обоих застройщиков является отсутствие каких-либо данных об участии в судах по банкротным, гражданским и административным делам.

У застройщиков нет долгов.

Данные по административным искам, а также претензии касательно деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов отсутствуют.

По учреждённым под строительство своих корпусов застройщикам ООО «СПб Инвест» и «Аквилон СПБ» информации в сети недостаточно. Обе компании являются «дочками» холдинга «Аквилон-Инвест». И всё же в отношении застройщика I очереди уже можно сделать некоторые выводы. Строительство корпусов 1 и 2 ведётся по заявленному графику, возможно даже с небольшим его опережением. Учитывая то, что показатели проданных квартир соотносятся с освоенным строительным объёмом — можно сказать о целевом использовании вырученных от продаж денежных средств.

Таким образом мы можем рекомендовать вложение денег в покупку квартир в корпусах 1 и 2 первой очереди ЖК «4YOU».

Что же касается корпусов 3 и 4 второй очереди строительства ЖК, то тут не всё так однозначно. Строительство объекта только началось и информации на данный момент недостаточно. Мы можем лишь порекомендовать присмотреться к этим корпусам и следить за темпами их строительства. Если продажи квартир будут идти хорошо, то проблем с финансированием не будет. В таком случае мы можем рекомендовать покупку жилья здесь.

Недавно холдинг «Аквилон-Инвест» заявил о планируемых 3 и 4 очередях строительства ЖК «4YOU». Анализировать их пока рано, следует подождать старта строительства и продаж.