Эксперты – о нюансах сделок с загородным жильем

Загородная недвижимость с каждым годом пользуется все большим спросом у петербуржцев. Многие хотят жить в собственном доме вдали от городской суеты. Между тем далеко не все разбираются в тонкостях проведения сделок с такими объектами.

О том, как правильно выбрать дом или земельный участок и оформить необходимые для их приобретения документы, рассказывают специалисты рынка недвижимости.

Наталья Зенкевич, начальник отдела по работе в муниципальных и административных образованиях Управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области:

– Слышал о неких изменениях в упрощенном порядке государственной регистрации прав граждан на земельные участки. О чем идет речь?

– В настоящее время вступил в действие Федеральный закон № 268 от 23.11.2007 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки». В соответствии с ним возможно осуществление государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям (в том числе по договору купли-продажи) право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение).

При этом возможность государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок не ставится в зависимость от даты приобретения права собственности на указанное здание (строение) или сооружение, а также от предоставления земельного участка исключительно наследодателю или лицу, произведшему отчуждение указанного здания (строения) или сооружения такому гражданину.

– Какие документы нужно представить для регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке? Какие требования предъявляются к кадастровому плану?

– Гражданин может представить свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности этого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение. Параллельно подается один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок. Кроме того, необходимо представить кадастровый план земельного участка.

Законом № 268-ФЗ установлено, что государственная регистрация права собственности в упрощенном порядке осуществляется в случае, если кадастровый план не содержит сведения о земельном участке в полном объеме, в том числе – полные сведения о местоположении границ земельного участка (либо данные сведения нуждаются в уточнении). А также если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная и сведения о его границах не позволяют однозначно определить данный участок земли в качестве объекта недвижимости.

Николай Кузнецов, начальник отдела загородной недвижимости агентства «Петербургская Недвижимость»:

– Хочу вложить свободные средства в приобретение объекта загородной недвижимости. Какие районы наиболее привлекательны в инвестиционном плане, где наблюдается наибольший рост цен на недвижимость?

– Быстрее всего цены на землю растут в пригородах Петербурга, а также – в Ломоносовском и Всеволожском районах Ленинградской области. Если вы решили приобрести в инвестиционных целях участок со зданием, то последнее не должно быть старше трех лет. В таком случае объект можно будет продать через некоторое время по цене, значительно превышающей его первоначальную стоимость. Еще выгоднее вкладывать деньги в строящуюся недвижимость – приобретать коттеджи в организованных поселках.

– Планирую приобрести недорогой участок для строительства загородного дома. Слышал, что лучший способ – самому выбрать и приобрести понравившийся объект, без помощи агента. Что посоветуете?

– Действительно, многие предпочитают самостоятельно искать подходящие им участки или здания с землей, после чего – в одиночку заниматься процессом их приобретения. Вариант неплохой, особенно если вы обладаете свободным временем, хорошо разбираетесь в правоустанавливающих документах и действующих законах, имеете возможность самостоятельно подготовить сделку и провести взаиморасчеты. В противном случае лучше обратиться к специалистам.

– Мне предлагают участок под строительство дома в удобном месте, но он не подключен к инженерным коммуникациям. Стоит ли приобретать такой объект или лучше поискать другой?

– Самостоятельно заниматься подключением объекта к инженерным коммуникациям непросто. Придется оформить множество бумаг, получить все необходимые согласования, провести изыскания и т. д. С точки зрения экономии времени и денег лучше приобрести участок, подключенный ко всем необходимым коммуникациям, а также быстро сборный дом заводского изготовления.

– Какие документы необходимо оформлять при продаже объектов загородной недвижимости – дома с землей или отдельного участка?

– Полный перечень документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи, можно посмотреть на сайте Управления федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. В каждом конкретном случае список документов может быть уменьшен. Однако чаще всего нужно представить следующие бумаги: правоустанавливающие документы на объект недвижимости, разрешение на продажу имущества от уполномоченного органа (правления садоводства и т. д.), заключение оценщика о стоимости объекта. Кроме того, необходимо согласие второго супруга на проведение сделки. Если в ней участвуют несовершеннолетние, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Также необходим документ об отказе сособственников (если таковые имеются) от преимущественного права приобретения объекта.

– Слышал, что стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно ниже цены других видов участков. Есть ли экономический смысл в приобретении таких «пятен» и их последующем переводе в другие категории?

– Действительно, земли сельскохозяйственного назначения значительно дешевле других видов наделов. Но об экономической целесообразности приобретения таких объектов можно говорить лишь после серьезных расчетов. Процедура перевода земли из одной категории в другую очень сложна и длительна.

Если вы приобретете недорогой сельскохозяйственный участок, придется потратить немало времени и денег на оформление документов, необходимых для его перевода в другой статус. Поэтому при покупке такой земли необходимо хорошо просчитать экономику проекта.

Ирина Гудкина, директор агентства недвижимости «Бекар»:

– Говорят, что в Ленинградской области есть много недооцененных мест – районов, находящихся в 80–130 км от Петербурга, с прекрасной природой и климатом. Знакомый купил дачу под Лугой и очень доволен своим приобретением. Расскажите, какие еще районы Ленобласти пока недооценены?

– В Ленинградской области действительно есть много недооцененных мест. Особенно это касается южных направлений – некоторых территорий в Петродворцовом и Ломоносовском районах. Прекрасные места, как вы справедливо отметили, существуют и под Лугой. Однако пока граждане редко покупают объекты загородной недвижимости в южных направлениях Ленинградской области. В основном, это связано с недостаточной информированностью людей о преимуществах этих мест.

Надежда Малайчук, юрист Центрального агентства недвижимости:

– Видел в листингах два дома практически одинаковой площади, в одном районе, но один из них расположен в садоводстве и стоит значительно дешевле. Чем обусловлена разница в цене?

– В садоводстве нельзя оформить «прописку». Зарегистрироваться можно лишь в том случае, если ваш дом расположен на территории, имеющей статус ИЖС или дачного некоммерческого партнерства.

Возможность оформления регистрации напрямую влияет на стоимость земель различного назначения. Поэтому, в частности, участки под индивидуальное жилищное строительство, а также объекты, расположенные в дачных некоммерческих партнерствах, оцениваются дороже.

– Интересуюсь возможностью приобретения дома в коттеджном поселке. Расскажите, каковы особенности процедуры оформления права собственности на такиеобъекты.

– Приобретение дома в коттеджном поселке проходит по той же схеме, что и покупка, например, квартиры. Другими словами, покупателю необходимо оформить договор купли-продажи дома с земельным участком или без него (в зависимости от ситуации), после чего – зарегистрировать право собственности в Управлении Росрегистрации по Петербургу и Ленинградской области.

– Как правильно оформить наследство на дачный участок с домом? Какие документы необходимо собрать?

– Для оформления наследства на земельный участок с домом необходимо представить в Управление Росрегистрации по Петербургу и Ленинградской области свидетельство о праве на наследство. Кроме того, потребуется предъявить один из документов, подтверждающих право собственности наследодателя на данные объекты.

В двух экземплярах необходимо иметь акт о предоставлении гражданину земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, изданный органом государственной власти или местного самоуправления.

Если объект предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, орган местного самоуправления должен обеспечить выписку из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на участок.

В двух экземплярах необходимо также представить кадастровый план земельного надела.