Как без проблем купить типовую «панельку»

Одним из главных плюсов квартир в панельных домах считается их относительно небольшая цена. Есть и другие преимущества. Во-первых, «панельки», как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой и невысокой по сегодняшним меркам плотностью застройки. Ведь спальные районы планировали, что называется, для людей: вместе со школами, детскими садами, торговыми центрами и зелеными зонами. При этом проектировщики, не загнанные в тиски требований рынка, учитывали и розу ветров, и нормы инсоляции. Во-вторых, после появления миниатюрных квартир-студий и «евродвушек» выяснилось, что советские «панельки» имеют хоть и специфические, но рациональные и вполне привычные для потребителей планировочные решения.

На петербургском квартирном рынке индустриальные полносборные дома периода развитого социализма делят на два класса – старую и новую панель. В первую группу риэлторы «записывают» хрущевки, брежневки и «корабли». Во вторую – дома, которые начинали проектироваться и строиться в соответствии с социальными нормативами середины 1970-х годов. К ним относят жилые здания 137-й серии, серий 600.11, 504Д2, а также первые типовые постройки рыночного периода. Впрочем, это весьма условная классификация: в некоторых районах встречаются идеально сохранившиеся хрущевки, а в других даже дома 1990-х годов постройки выглядят изрядно потрепанными.

С конца 1950-х до середины 1980-х в Ленинграде сменилось четыре поколения жилых зданий, а в рыночный период появилось пятое. Что это за дома и в чем их принципиальные различия?

Четыре поколения панели

Первое поколение «панелек», так называемые хрущевки, – это пятиэтажные дома без лифтов и мусоропровода. Их массовое строительство началось в конце 1950-х годов, чтобы к 1980-му, когда в СССР наступит коммунизм, избавиться от такого пережитка, как коммунальные квартиры. Для этого жилищное строительство поставили на поток и удешевили до предела: потолки в квартирах понизили до 2,5 м, а площади кухонь допускалось делать 4,5 кв. м (это минимум: в большинстве серийных хрущевок средняя площадь кухни – 6 кв. м).

Поэтажные планы панельных пятиэтажек самых массовых серий (ГИ, 1-504/507, 1-335, ОД) мы уже описывали подробно. Здесь же отметим, что расположение на этаже стандартной блок-секции двух, трех или четырех квартир не позволяло проектировщикам развернуться. Однокомнатные квартиры в хрущевках – дефицит. Есть модификации пятиэтажек, где все квартиры однокомнатные, – но это обычно бывшие ведомственные общежития.

С середины 1960-х годов рядовая застройка спальных районов подросла до девяти этажей, а в домах появились лифты и мусоропроводы. Но планировки квартир в брежневках (именно это название прикрепилось к «панелькам» второго поколения) почти не отличаются от хрущевских. В этих девятиэтажках такие же, как в панельных домах первого поколения, высота потолков (2,5 м) и шаг поперечных стен (2,6 или 3,2 м), а кухни хоть и увеличились, но незначительно (6-8 кв. м).

«Корабли» – серия 1-ЛГ600 со сплошными лентами окон и лоджий вдоль фасадов – нынче наряду с хрущевками считаются одним из самых дешевых типов жилья. Но это уже постройки третьего поколения: крепкие и долговечные дома с полносборным несущим каркасом (правда, из-за такой конструктивной особенности квартиры не поддаются перепланировкам). Слабое место «корабля» – наружные стены из легких навесных газобетонных полупанелей. Такие фасады приходится постоянно ремонтировать, но они все равно быстро теряют товарный вид, добавляя седых волос ответственным работникам ЖКХ. Тем не менее это дома с широким ассортиментом квартир разных планировок – от однокомнатных до пятикомнатных.

С середины 1970-х годов массовая застройка подросла до 12-14 этажей. В предыдущих публикациях мы делали подробный обзор планировочных решений «панелек» четвертого поколения, поэтому сегодня отметим только их стратегические отличия от трех предыдущих. Во-первых, в домах, в которых больше девяти этажей, предусмотрено два лифта, один из которых грузовой (но бывает и два пассажирских), и незадымляемые, в соответствии с противопожарными требованиями, лестничные площадки – лестницы отделены от рекреаций переходами через лоджии. Во-вторых, кухни подросли, а в некоторых сериях (например, в 137-й) стали комплектоваться электрическими плитами. В-третьих, в некоторых панельных домах четвертого поколения (в той же 137-й и гатчинской 121-й серии) высота помещений увеличилась до 2,7 м, а шаг поперечных стен – до 3,6 м.

Покупка квартиры в сталинке: как не ошибиться Квартира в сталинском доме – всегда интересное приобретение. Но сталинки бывают разными: и ветхими, >> Не обошлось без удешевлений и рационализаций: вместо просторных чуланов и «тещиных комнат», которые имеются в некоторых хрущевках и брежневках, в «панельках» образца 1970-80-х годов предусматривали только встроенные шкафы. А наборный паркет на дощатом настиле в поточном домостроении уступил место линолеуму, положенному на бугристую бетонную стяжку.

В 1990-е годы советский стройкомплекс захлестнула волна банкротств. Но эстафету подхватили частные компании-застройщики, продолжавшие модернизировать серийные дома уже в соответствии с запросами молодого рынка. В «панельках» начали появляться встроенные паркинги, двухуровневые жилища, малогабаритные студии, а также квартиры с кухнями до 17 кв. м. Правда, на смену полносборному крупнопанельному домостроению пришло монолитно-панельное. И это уже совсем другая история.

Планировки квартир в панельных домах

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в типовом доме «секонд-хенд»? В первую очередь, на планировочные особенности зданий разных поколений. Это означает, что нет смысла искать в сегменте хрущевок или брежневок квартиры с просторными кухнями, потолками 2,7 м и комнатами больше 3 м в ширину. Основное предложение квартир в хрущевках – односторонние двухкомнатные, со смежными комнатами, совмещенными санузлами и короткими (120 или 150 см) ваннами.

Если такие параметры вас категорически не устраивают, рассмотрите вариант приобретения квартиры в «корабле». Но на просторные кухни в домах серии 1-ЛГ600ЛГ рассчитывать не стоит: они здесь стандартные, площадью около 6,3 кв. м, с окном, загнанным под потолок (такое решение позволит рационально распорядиться площадью, поставив под окном стол или диван). Есть кооперативная модификация «корабля» с кухнями 10,5 кв. м, но таких домов немного.

Тем, для кого площадь кухни – один из решающих параметров, лучше обратить внимание на дома серии 137 или 1-504Д2 (там они доходят до 14 кв. м). Еще один потребительский плюс большинства «панелек» последнего поколения – просторная ванная комната с поперечно расположенной ванной 170 см. Такая компоновка санузла позволяет вписать в него полноразмерную стиральную машину, при том что в хрущевке или брежневке единственное место для нее – и без того тесная кухня.

Этаж: не первый и не последний

Как отнестись к предложению купить квартиру на первом или последнем этаже? В советское время такие объекты категорически не котировались при обмене. Действительно, большинство панельных домов (в том числе и вполне свежих) не имеют цокольных этажей, поэтому жителям первых этажей порой приходится жить в условиях повышенной влажности и подвальных испарений. В принципе, эта проблема «лечится» ремонтом полов с герметизацией надподвального перекрытия.